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哪些情况下二手房买卖无效

【导语】:商品房的销售是在开发商与买房人之间完成的,二手房的买卖是在房屋产权人与买房人之间完成的。由于国家出台了一系列法律法规,用以规范商品房的销售,所以相对于商品房的销售而言,二手房的买卖更能体现当事人的意思自治,因而风险性也更大。下文将就哪些情况下二手房买卖无效介绍给大家

  哪些情况下二手房买卖无效

  (一)非房屋产权人出卖他人房屋的

  有的房屋买卖合同的出卖人不是房屋的产权人,而是出卖了他人的(主要是在亲属名下的)房屋,事后又不能得到房屋产权人的同意。有的父母将房屋登记在未成年子女的名下,又将房屋出卖,因法律明确规定,监护人非因被监护人的利益,不得处分被监护人的财产,因而无法办理过户手续。这种情况法律上称为无权处分。

  (二)出卖共有房屋未经其他共有人同意的

  共有房屋形成的原因一般是:

  1、因婚姻关系形成的夫妻共有房屋,虽然房屋产权登记在一方名下,但实际上是夫妻共有房屋;

  2、因继承形成的共有房屋,即房屋的所有人死亡,其合法继承人为二人以上,尚未办理遗产析产,其房屋产权应为继承人共有;

  3、因拆迁形成的家庭共有房屋,即依据拆迁补偿协议,被补偿人为家庭中的数人,但是回迁房登记在了其中一个人的名下,实则为家庭共有房屋;

  4、因共同出资建房、购房形成的共有房屋。

  《城市房地产转让管理规定》第六条第四款规定:共有房地产,未经其他共有人书面同意的不得转让。出卖人因侵犯了其他共有人的合法权益因而形成合同无效。

  (三)因房屋前期开发建设及销售违法无法取得合法产权的

  开发商违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因,不能办理房屋合法产权的房屋。比如集体土地上建设的“小产权”房屋,因没有办理土地征用手续,没有取得土地使用权证,是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。

  (四)已经设定抵押,未经抵押权人同意转让的房屋

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